Kalkulator BRRRR – Analisis Untung Investasi Properti

BRRRR adalah singkatan dari Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — strategi investasi properti yang dipopulerkan komunitas BiggerPockets. Tujuannya mendaur ulang modal Anda: beli properti di bawah harga pasar, naikkan nilainya lewat renovasi, sewakan, lalu refinancing berdasarkan nilai baru yang lebih tinggi untuk menarik kembali uang Anda dan menggunakannya untuk deal berikutnya.

BRRRR Deal Analyzer ini memandu Anda melewati kelima langkah dan memberi tahu apakah sebuah deal layak dikejar. Ia memeriksa aturan 70%, menghitung total biaya proyek, menunjukkan berapa banyak modal yang bisa Anda pulihkan lewat refinancing, dan memproyeksikan arus kas serta imbal hasil cash-on-cash Anda.

5 Langkah BRRRR

• Buy (Beli) — Akuisisi properti bermasalah atau undervalued, idealnya jauh di bawah harga pasar. Keuntungan dibuat saat pembelian.
• Rehab (Renovasi) — Renovasi properti untuk menaikkan nilainya. Sisihkan dana cadangan 10–20% untuk hal tak terduga.
• Rent (Sewakan) — Cari penyewa untuk menghasilkan pendapatan dan menstabilkan nilai properti.
• Refinance (Refinancing) — Ambil pinjaman baru berdasarkan After Repair Value (ARV). Pemberi pinjaman biasanya mengizinkan 70–80% dari ARV.
• Repeat (Ulangi) — Gunakan modal yang Anda tarik untuk membeli properti berikutnya dan mulai lagi.

Aturan 70%

Aturan 70% adalah filter cepat yang dipakai investor: Penawaran Maksimum (MAO) Anda sebaiknya tidak lebih dari 70% ARV dikurangi biaya renovasi.

MAO = (ARV × 0,70) − Biaya Renovasi

• Jika harga beli Anda di atau bawah MAO, Anda sudah membangun margin keamanan.
• Jika Anda menawarkan jauh di atas MAO, deal mungkin tidak menyisakan cukup ekuitas untuk menarik semua modal lewat refinancing.
• Aturan 70% adalah panduan, bukan hukum mutlak — pasar yang panas bisa mendorong Anda ke 75–80%, tapi margin mengecil.

Pemulihan Modal dan Imbal Hasil Tak Terhingga

Keajaiban BRRRR ada pada pemulihan modal. Jika total biaya proyek (beli + renovasi + holding + penutupan) lebih kecil dari yang bisa Anda tarik lewat refinancing, Anda memulihkan 100% uang Anda — kadang bahkan menarik untung. Saat modal tersisa mencapai nol, cash-on-cash return menjadi tak terhingga, karena Anda mendapat arus kas dari uang yang tidak lagi terikat.

Inilah cara investor membangun portofolio besar dengan modal terbatas: uang yang sama mendanai deal demi deal.

Metrik Kunci

• Cash-on-Cash Return — Arus kas tahunan ÷ modal tersisa di deal. Mengukur imbal hasil atas modal yang masih terikat.
• Capital Recovery Rate — Dana refinancing bersih ÷ total biaya proyek. Persentase uang Anda yang kembali.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — Pendapatan operasi bersih ÷ cicilan pinjaman baru. Pemberi pinjaman biasanya minta ≥ 1,25.
• Modal Tersisa di Deal — Total biaya proyek − dana refinancing bersih. Modal yang masih terkunci di properti.

Risiko Strategi BRRRR

• Membeli atau merenovasi terlalu mahal — deal ditentukan saat akuisisi dan penganggaran.
• Biaya renovasi membengkak dan keterlambatan menambah biaya holding.
• Risiko appraisal — jika ARV tidak tercapai saat appraisal, jumlah refinancing turun dan modal tersisa bertambah.
• Risiko refinancing — kenaikan suku bunga atau pengetatan kredit bisa memangkas dana yang ditarik.
• Arus kas rendah — deal yang memulihkan modal tapi arus kasnya buruk tetap bisa jadi investasi buruk.